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Bourse ou immobilier quel est l’investissement le plus rentable sur le long terme ?

C’est une question qui revient souvent, est-il préférable d’investir en bourse ou dans l’immobilier. Nous décrypterons pour vous dans cet article les critères qu’il faut prendre en compte dans votre choix afin d’optimiser le placement de votre épargne.

La résidence principale à tout prix ?

Le premier facteur à prendre en compte est la propriété d’une résidence principale : possédez-vous déjà votre propre logement ? Si ce n’est pas le cas, vous versez probablement un loyer, essayez d’estimer combien celui-ci vous coûte par rapport à un achat. Le calcul est simple : divisez le loyer annuel par la valeur du bien. Si vous payez 10 000 € par an de loyer pour un bien estimé à 200 000 €, ce loyer est de 5 % par an.

Grossièrement, si vous parvenez à gagner plus de 5% par an en bourse en moyenne, il est plus rentable de continuer à payer ce loyer et à investir votre argent en bourse. Dans le cas contraire, vous devriez privilégier l’achat de votre logement principal. En règle générale, plus les loyers sont faibles, plus il est avantageux d’investir en actions.

Bien sûr, il vous faut tenir compte de la fiscalité pour calculer des rendements nets de taxes et d’impôts, ainsi que de l’évolution des prix de l’immobilier. La résidence principale est souvent exemptée d’une partie ou de la totalité de frais à la revente, mais certains frais fixes (d’agence, de notaire, etc.) sont inévitables. Pensez également le cas échéant à la facilité d’héritage de vos biens, des actions seront plus faciles à partager entre vos héritiers qu’une grande habitation.

Si vous avez besoin d’un crédit pour financer votre achat, les critères devraient rester les mêmes, vous pouvez conserver vos investissements boursiers (plutôt que les revendre pour financer votre achat immobilier) si leur rendement est supérieur au coût du crédit, vous bénéficiez alors d’un effet de levier. Bien sûr, c’est une technique risquée, mais c’est aussi comme cela que ce sont construit les grands patrimoines immobiliers : à crédit en finançant le paiement des intérêts avec les loyers qui rentrent. Attention à garder un ratio d’endettement raisonnable et à éviter les taux variables qui peuvent se retourner contre vous.

L’immobilier locatif

Mais c’est surtout sur les logements secondaires que cette fiscalité peut faire basculer l’équilibre du côté des actions. Lorsque vous souhaitez louer votre bien, les charges imposées sur les propriétaires sont souvent importantes. Tenez aussi compte du risque que vos locataires ne vous paient pas, des possibilités de dégradation ou des coûts de rénovation.

Il existe aujourd’hui des incitations fiscales pour vous lancer dans l’immobilier locatif avec des dispositifs spécifiques qui vous offrent des exonérations. Vous pouvez aussi déléguer la gestion de votre bien à une agence moyennant une partie du loyer et le paiement de celui-ci sera en général garanti. Les assurances supplémentaires peuvent également vous offrir plus de sécurité au détriment d’un rendement plus faible. Comme pour l’achat d’un logement principal, comparez le rendement obtenu avec les loyers et l’appréciation de votre bien avec celui que vous vous estimez en mesure d’atteindre en bourse.

Les SCPI : une alternative abordable

Il existe une alternative à l’achat d’actifs physiques (maisons, appartements, parkings ou locaux commerciaux), c’est l’achat de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) en bourse qui sont cotées comme des actions. Vous investissez alors dans des parts d’une société qui peut se spécialiser dans un segment de marché (immobilier commercial de prestige dans les grandes villes, résidentiel dans les villes de taille moyenne, à l’échelle d’une région, d’un pays ou même à l’international).

Ces actions fluctueront avec la variation de la valeur du patrimoine détenu par la SCPI (l’entreprise qui acquiert et gère ce parc immobilier). Les loyers vous seront reversés sous forme de dividendes, minorés des frais de gestion. Certaines SCPI sont cotées en bourse, d’autres sont proposées comme des fonds d’investissement par votre banque. Elles vous autorisent à investir quelques centaines d’euros si vous ne pouvez pas vous permettre un achat qui se compte aujourd’hui en centaines de milliers d’euros.

En conclusion, sachez qu’à long terme les actions en bourse ont toujours largement surperformé l’immobilier, c’est normal puisque le risque de la pierre est moins élevé que celui du papier, votre horizon d’investissement et votre situation personnelle sont donc à prendre en considération dans le choix que vous privilégiez.

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